Имущественный вычет в 2026 году — как получить до 650 000 рублей

Что такое имущественный налоговый вычет

Имущественный налоговый вычет — это возможность вернуть часть уплаченного НДФЛ (13%) при покупке жилой недвижимости. Право на вычет закреплено в статье 220 Налогового кодекса РФ. Государство компенсирует часть расходов на приобретение квартиры, дома, комнаты или доли в них, а также на уплату процентов по ипотечному кредиту.

Фактически вычет работает так: налоговая уменьшает вашу налогооблагаемую базу по НДФЛ на сумму расходов на покупку жилья. Вам возвращают 13% от этой суммы — то есть ранее уплаченный подоходный налог. Максимальная сумма возврата может достигать 650 000 рублей на одного человека.

Имущественный вычет — один из самых крупных налоговых вычетов, доступных физическим лицам в России. В отличие от социальных вычетов (на лечение, обучение), неиспользованный остаток имущественного вычета переносится на следующие годы до полного исчерпания лимита.

Размеры имущественного вычета в 2026 году

Имущественный вычет состоит из двух частей — за покупку жилья и за уплату ипотечных процентов:

Вид вычета	Максимальная база	Максимальный возврат (13%)
Покупка жилья	2 000 000 руб.	260 000 руб.
Проценты по ипотеке	3 000 000 руб.	390 000 руб.
Итого на человека	5 000 000 руб.	650 000 руб.
Супруги вдвоём	10 000 000 руб.	1 300 000 руб.

Каждый из супругов имеет право на собственный вычет, независимо от того, на кого оформлена недвижимость (если она приобретена в браке). Таким образом, семья может вернуть до 1 300 000 рублей: по 260 000 руб. за покупку + по 390 000 руб. за проценты каждому.

Кто имеет право на имущественный вычет

Для получения имущественного вычета необходимо одновременное выполнение следующих условий:

• Налоговое резидентство РФ — пребывание на территории России не менее 183 дней в году.
• Уплата НДФЛ по ставке 13% — вычет возвращает именно НДФЛ. Если вы не платите НДФЛ (например, самозанятый на НПД или ИП на УСН), вычет получить нельзя.
• Покупка жилой недвижимости — квартира, комната, жилой дом, доля в них, земельный участок под ИЖС (после постройки дома).
• Расходы за счёт собственных средств — вычет не предоставляется на сумму, оплаченную материнским капиталом, субсидиями или работодателем.
• Сделка не между взаимозависимыми лицами — нельзя получить вычет при покупке у супруга, родителей, детей, братьев или сестёр (ст. 105.1 НК РФ).
• Лимит не исчерпан — если вы ранее полностью использовали вычет за покупку (2 000 000 руб.), повторное получение невозможно. Остаток можно «добрать» при следующей покупке (для сделок с 2014 года).

Пошаговая инструкция: как получить имущественный вычет

Оформить вычет можно двумя способами: через налоговую декларацию 3-НДФЛ или через работодателя. Ниже — универсальный алгоритм из пяти шагов:

1. Соберите документы. Подготовьте все необходимые документы: договор купли-продажи (или ДДУ + акт приёма-передачи), выписку из ЕГРН, платёжные документы, справку 2-НДФЛ от работодателя. При ипотеке — кредитный договор и справку банка об уплаченных процентах.
2. Зарегистрируйтесь в личном кабинете ФНС. Войдите на сайт lkfl2.nalog.ru через Госуслуги (ЕСИА) или по логину/паролю от ФНС. Получите электронную подпись (формируется в личном кабинете за несколько минут).
3. Заполните декларацию 3-НДФЛ. В личном кабинете выберите раздел «Жизненные ситуации» — «Подать декларацию 3-НДФЛ». Данные о доходах подтянутся автоматически из отчётов работодателя. Укажите информацию о купленном жилье и сумму расходов.
4. Приложите подтверждающие документы. Загрузите сканы или фотографии документов: договор, выписку ЕГРН, платёжные документы, справку банка. Подпишите декларацию электронной подписью и отправьте.
5. Дождитесь камеральной проверки и возврата. Налоговая проводит камеральную проверку в течение 3 месяцев. После одобрения в течение 1 месяца деньги поступят на ваш банковский счёт, указанный в заявлении на возврат.

Два способа получения вычета

Способ 1: через декларацию 3-НДФЛ

Классический способ — подать декларацию 3-НДФЛ по итогам года. Вы указываете доходы, уплаченный НДФЛ и сумму вычета. После камеральной проверки (до 3 месяцев) и одобрения заявления на возврат (до 1 месяца) деньги приходят на счёт одной суммой. Можно подать декларацию за 3 предыдущих года и вернуть НДФЛ сразу за все годы.

Плюсы: можно получить крупную сумму сразу, удобно при больших доходах. Минусы: нужно ждать окончания года, срок возврата до 4 месяцев.

Способ 2: через работодателя

Не дожидаясь окончания года, подайте в ФНС заявление на подтверждение права на вычет (через личный кабинет). В течение 30 дней налоговая направит уведомление вашему работодателю. После этого работодатель перестанет удерживать НДФЛ из вашей зарплаты — вы будете получать полную сумму «на руки» до исчерпания вычета.

Плюсы: не нужно ждать конца года, не нужно заполнять 3-НДФЛ, деньги поступают ежемесячно. Минусы: сумма распределена по месяцам, не подходит для возврата за прошлые годы.

Упрощённый порядок (с 2022 года)

Если ваш банк участвует в программе информационного обмена с ФНС, вычет можно оформить в упрощённом порядке: налоговая сама сформирует заявление на основании данных от банка. Вам нужно лишь подписать заявление в личном кабинете. Срок камеральной проверки при упрощённом порядке — 1 месяц, возврат — 15 дней.

Примеры расчёта имущественного вычета

Покупка квартиры без ипотеки

Квартира в ипотеку

Покупка супругами

Документы для имущественного вычета

Для оформления вычета через налоговую декларацию (3-НДФЛ) понадобятся:

• Паспорт гражданина РФ (копия основных страниц).
• Справка 2-НДФЛ от работодателя за год(ы), за которые заявляется вычет. С 2024 года данные о доходах автоматически отображаются в личном кабинете ФНС.
• Договор купли-продажи (или договор долевого участия + акт приёма-передачи).
• Выписка из ЕГРН (подтверждение права собственности). Для ДДУ достаточно акта приёма-передачи.
• Платёжные документы — расписки, банковские выписки, квитанции, подтверждающие оплату.
• Декларация 3-НДФЛ — заполняется в личном кабинете ФНС или программе «Декларация».
• Заявление на возврат НДФЛ с указанием банковских реквизитов (с 2020 года входит в состав 3-НДФЛ).

Дополнительно при ипотеке:

• Кредитный договор с банком.
• Справка банка об уплаченных процентах за год (форма банка).
• График платежей (приложение к кредитному договору).

Для супругов:

• Свидетельство о браке.
• Заявление о распределении вычета между супругами (при необходимости).

Сроки получения вычета

Сроки зависят от выбранного способа получения вычета:

Этап	Через 3-НДФЛ	Через работодателя	Упрощённый порядок
Подача заявления	После окончания года	В любое время	При наличии предзаполненного заявления
Камеральная проверка	до 3 месяцев	до 30 дней	до 1 месяца
Возврат денег	до 1 месяца	Ежемесячно с зарплатой	до 15 дней
Итого	до 4 месяцев	от 1 месяца	до 1,5 месяцев

Важно: подать декларацию 3-НДФЛ можно за 3 предыдущих года. В 2026 году вы можете вернуть НДФЛ за 2025, 2024 и 2023 годы. Право на вычет не имеет срока давности — если вы купили квартиру давно и не воспользовались вычетом, вы можете сделать это в любой момент (но вернут налог только за последние 3 года).

Ограничения и особые случаи

Материнский капитал

Если часть стоимости жилья оплачена материнским капиталом, эта сумма исключается из базы вычета. Например, квартира стоит 3 000 000 руб., из них 728 921 руб. — маткапитал. Вычет рассчитывается от суммы 2 271 079 руб. (возврат 295 240 руб. вместо максимальных 260 000 руб. — в данном случае 2 271 079 > 2 000 000, поэтому вычет всё равно составит 260 000 руб.). Если бы квартира стоила 2 500 000 руб., база вычета составила бы 2 500 000 - 728 921 = 1 771 079 руб. (возврат 230 240 руб.).

Покупка у взаимозависимых лиц

Вычет не предоставляется при покупке жилья у взаимозависимых лиц: супруга/супруги, родителей, детей, братьев, сестёр, опекунов и подопечных. Покупка у более дальних родственников (тёща, свёкор, двоюродные) — допускается.

Военная ипотека и субсидии

Если жильё приобретено с использованием государственных субсидий (в том числе по программе военной ипотеки), вычет предоставляется только на сумму собственных средств. Государственные выплаты из базы вычета исключаются.

Рефинансирование ипотеки

При рефинансировании ипотеки право на вычет за проценты сохраняется. Важно, чтобы в новом кредитном договоре была ссылка на первоначальный ипотечный договор. Вычет предоставляется по процентам, уплаченным как по первому, так и по рефинансированному кредиту (в пределах общего лимита 3 000 000 руб.).

Новостройка (ДДУ)

При покупке по договору долевого участия (ДДУ) право на вычет возникает с момента подписания акта приёма-передачи квартиры, а не с момента заключения ДДУ или оплаты. Выписка из ЕГРН для новостройки не требуется — достаточно акта.

Смотрите также

• Калькулятор имущественного вычета — рассчитайте сумму возврата онлайн
• Ипотечный калькулятор — расчёт ежемесячного платежа и переплаты
• Калькулятор НДФЛ — расчёт подоходного налога по прогрессивной шкале
• Калькулятор вычета за лечение — возврат НДФЛ за медицинские услуги
• Калькулятор вычета за обучение — возврат НДФЛ за образование
• Все калькуляторы — налоговые, финансовые, кредитные

Расчёт является приблизительным и не является юридической или финансовой консультацией. Для точного определения суммы вычета обратитесь к налоговому консультанту. Информация актуальна на 2026 год и основана на действующем налоговом законодательстве РФ (ст. 220 НК РФ).